Construction de logements : trois boosters de relance "durable"

Après un premier volume paru en septembre, la commission Rebsamen, du nom de son président, vient d’achever ses travaux avec la publication d’un deuxième tome de son rapport. Missionnée pour assurer la relance durable de la construction de logements, ce rassemblement d’élus locaux et d’acteurs de la construction a planché pour proposer 24 pistes d’actions (voir encadré en bas d'article) dont le fil rouge vise à simplifier l’acte de construire et accélérer les procédures d’urbanisme. Parmi ces propositions, afin de mieux mobiliser le foncier et le bâti existant, le rapport souhaite favoriser la transformation de bureaux en logements, renforcer l’action des ogranismes de fonciers solidaires, renforcer les conditions de mise en œuvre des zones d’aménagement concerté ou encore faciliter la mobilisation des logements vacants. Certains de ces points rejoignent d’ailleurs les pistes formulées lors des travaux du plan Habiter la France de demain.

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142 M€ d’aide versés à 1288 communes : c’est le plan annoncé en 2020 par le gouvernement pour aider à la relance de la construction durable. Ces investissements ont pour but de répondre à deux enjeux : augmenter la production de logements et lutter contre l’artificialisation des sols. Au total, les communes retenues ont délivré 2499 permis de construire pour des opérations de logements dépassant les seuils de densité fixés, comme le prévoit la règle. Le forfait de l’aide d’un montant de 100 € par m², s’accompagne d’un bonus pour les programmes de transformation de bureaux en logements et les opérations dans des opérations d’aménagement.

Evolution prochaine du dispositif
Suite à la publication du rapport Rebsamen, l’année 2021-2022, le dispositif de contractualisation se recentre sur les territoires tendus où l’offre de logement fait défaut. Le rôle des intercommunalités et des communes des zones tendues va s’en trouver accentuer. Elles doivent ainsi « dans les prochaines semaines, s’engager sur des objectifs de production de logements au sein de contrats de relance du logement à conclure avec les préfets de département ».

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Le dispositif « Pinel », est maintenu dans le PLF 2022 mais à partir de 2023, les réductions d’impôts vont évoluer à la baisse jusqu’à 2024. Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ainsi ramenés à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.

Sur ces deux années, certains logements maintiendront les taux actuels, car situés dans un quartier prioritaire et (ou) dépassant déjà les critères de la RE2020 et de qualité d’usage. Ce « Pinel+ » s’appliquera ainsi au logement d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5 ; bénéficiant d’un espace extérieur, et prévoyant une double exposition à partir du T3. Le décret fixant les critères du « Pinel+ » sera publié d’ici la fin de l’année.

Proposition n° 1 : Associer à l’élaboration et au suivi des contrats de relance du logement, l’ensemble des acteurs ayant vocation à participer à la mise en œuvre de leurs actions.

Proposition n° 2 : Préparer la prolongation des contrats locaux, en veillant à l’approfondissement de l’analyse quantitative et qualitative des besoins locaux en logements.

Proposition n° 3 : Pour des projets d’intérêt général mentionnés par les contrats locaux de relance du logement ayant une incidence sur l’environnement, la participation du public pourrait être assurée par la procédure de participation par voie électronique prévue à l'article L. 123-19 du code de l'environnement.

Proposition n° 4 : Pour des projets d’intérêt général mentionnés par les contrats locaux de relance du logement ayant une incidence sur l’environnement et donnant lieu à une consultation préalable, les délais maximaux de transmission par les services de l’Etat compétents pourraient être réduits. Corollairement, les délais maximaux pour la délivrance des permis de construire pourraient également être réduits.

Proposition n° 5 : Définir dans les contrats locaux les secteurs où la commune utilisera les facultés de dérogation ouvertes par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, et pour chaque secteur le niveau de ces dérogations en fonction du contexte local.

Proposition n° 6 : Insérer dans les contrats locaux des exigences de qualité sur les logements à produire, qui seront élaborées par les collectivités après concertation avec les professionnels. Encadrer le cas échéant la négociation de ces règles par des lignes directrices, co-construites au niveau national par les associations d’élus et les fédérations de professionnels.

Proposition n° 7 : Insérer dans les contrats locaux des clauses relatives au financement des équipements publics rendus nécessaires par l’accueil des nouveaux logements : préciser les modalités de mobilisation des outils existants (taxe d’aménagement, PUP, participation ZAC…). Le cas échéant, élargir le champ des équipements finançables par la taxe d’aménagement et sa majoration et prévoir un mécanisme de péréquation entre les communes de l’intercommunalité selon qu’elles accueillent des logements ou des locaux d’activité.

Proposition n° 8 : En priorité dans les zones tendues, prévoir que le préfet de département communique annuellement à l’EPCI et à ses communes membres un état des lieux des besoins de logement, en particulier de logements sociaux

Proposition n° 9 : Appuyer la mise en œuvre effective des PLH sur un mécanisme de sanctions pour les communes qui font obstacle manifestement et de façon persistante à la mise en œuvre des objectifs de production de logement sur leur territoire. Ce mécanisme articulerait mise en demeure, prélèvement et le cas échéant substitution de l’EPCI à la commune pour la délivrance des permis de construire.

Proposition n° 10 : Mettre en place dans les départements une commission de médiation présidée par le préfet pouvant être saisie par les maîtres d’ouvrage qui sont en conflit avec une commune au sujet de la délivrance d’un permis de construire.

Proposition n° 11 : Fixer le délai de cristallisation des moyens prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme à deux mois à compter du dépôt de la requête initiale du pétitionnaire au lieu de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

Proposition n° 12 : Prévoir la possibilité pour les parties défenderesses de présenter dans un délai d’un mois à compter de la communication de la requête, un mémoire exclusivement dédié à soulever l’irrecevabilité de la requête. Le juge disposerait alors d’un délai de deux mois pour se prononcer sur ce mémoire en retenant ou non l’irrecevabilité.

Proposition n° 13 : Pérenniser, ou a minima prolonger, les dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative qui permettent au tribunal administratif de se prononcer en premier et dernier ressort dans les zones tendues au sens de la taxe sur les logements vacants.

Proposition n° 14 : Réduire le délai maximal de jugement de 10 mois prévu par l’article R. 600-6 du code de l’urbanisme en tenant compte du raccourcissement du délai de cristallisation des moyens (cf. proposition n° 11).

Proposition n° 15 : Etendre aux actions engagées contre des décisions de rejet ou de retrait d’autorisations le délai maximal de traitement des recours prévu par l’article R.600-6 du code de l’urbanisme et les dispositions de l’article R. 811-1-1 du même code qui permettent au tribunal administratif, en zones tendues, de se prononcer en premier et dernier ressort. Etendre aux décisions de retrait l’application du 2e alinéa de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme qui permet de présumer que la condition d’urgence pour engager une procédure de référé suspension est satisfaite.

Proposition n° 16 : Etudier un relèvement du montant maximal de l’amende pour recours abusif actuellement fixée à 10 000 € par l’article R. 741-12 du code de justice administrative.

Proposition n° 17 : Engager une réflexion approfondie sur les perspectives de rapprochement des réglementations de sécurité incendie qui seraient de nature à réduire les coûts de transformation des bureaux en logements sans porter atteinte à la sécurité des occupants.

Proposition n° 18 : Favoriser la création dans les territoires de structures de portage du foncier de bureaux à transformer principalement en logements sociaux ou intermédiaires en leur donnant accès à des financements à long terme de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Proposition n° 19 : Dans les territoires où ces opérations correspondent à un intérêt général manifeste, étudier une modification de l’article 26 de la loi de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés permettant à l’assemblée générale de décider à la double majorité une modification du règlement de copropriété pour autoriser l’usage de lots privatifs à titre de logements sans porter une atteinte disproportionnée aux droits des minoritaires.

Proposition n° 20 : Etudier et expérimenter un permis de construire autorisant à l’avance plusieurs destinations ou sous-destinations afin de reconnaître la construction d’immeubles réversibles en droit de l’urbanisme.

Proposition n° 21 : Appuyer le déploiement du foncier solidaire en adaptant son régime fiscal, en mobilisant les financeurs et en renforçant la place de l’accession sociale dans les politiques locales de l’habitat.

Proposition n° 22 : Pour favoriser la définition de périmètres cohérents et renforcer ainsi l’équilibre économique des ZAC, étudier la piste d’un encadrement du droit de délaissement associé à ces opérations.

Proposition n° 23 : Explorer la piste d’un logiciel unique d’instruction, développé par l’Etat et mis à disposition des services instructeurs.

Proposition n° 24 : Préparer la constitution d’une base de données des logements pour approfondir la connaissance qualitative du parc existant.